Recensione piattaforma Aggiornato a gennaio 2026
Note ipotecarie spagnole scontate, licenza MiFID II, custodia Nasdaq e un rendimento medio del 23% su 13 operazioni completate. Modello giovane, pagamenti irregolari, dimensionamento specialistico.
Lista verde
Posizione satellite
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Indemo è una piattaforma con licenza MiFID II che opera dalla Lettonia e permette agli investitori europei di acquistare note ipotecarie spagnole scontate. La piattaforma reperisce mutui deteriorati o in sofferenza da banche e servicer spagnoli, li acquisisce con forti sconti - spesso dal 30 al 50% sotto il saldo residuo del prestito - e li struttura come note di investimento a breve termine con durate comprese tra sei e 24 mesi. Quando il mutuatario ripaga o l'immobile sottostante viene venduto, gli investitori ricevono il capitale più lo spread tra prezzo di acquisto e importo recuperato.
Dal lancio nel 2022, Indemo ha completato 13 operazioni offrendo agli investitori un rendimento medio aritmetico del 23%. I risultati delle singole operazioni sono variati molto - alcune si sono chiuse oltre il 30%, alcune hanno perso capitale - quindi la media non è una garanzia. La piattaforma utilizza Nasdaq CSD per la custodia, il che significa che i contratti di cessione ipotecaria si trovano in conti segregati al di fuori del bilancio di Indemo; se la piattaforma fallisce, le tue note restano legalmente tue. La licenza MiFID II impone regole di condotta e di adeguatezza patrimoniale ma non prevede alcuno schema di indennizzo per le insolvenze dei mutuatari o i cali di valore degli immobili.
Indemo si trova nella nostra lista verde con una valutazione B+. La struttura regolamentare e l'assetto di custodia la collocano al di sopra delle piattaforme immobiliari non regolamentate, e lo storico dei risultati dimostra che il modello può funzionare. Il B+ anziché A riflette la giovane età - quattro anni contro gli undici di Mintos o i sei di InRento - e la struttura di pagamento irregolare, che si adatta a capitale satellite più che a esigenze di reddito mensile. La maggior parte degli investitori destina dal 5 al 10% del proprio capitale P2P qui, mantenendo il nucleo in piattaforme come Maclear o InRento che pagano mensilmente e hanno storici più lunghi.
Valutiamo ogni piattaforma P2P europea da A+ a D su cinque controlli, ponderati in base a ciò che effettivamente protegge il tuo denaro. La valutazione B+ di Indemo riflette una solida posizione regolamentare e uno storico di risultati breve ma pulito, controbilanciata dalla giovinezza del modello e dall'intrinseca irregolarità degli investimenti in mutui in sofferenza. Ecco l'analisi controllo per controllo.
Peso: 30% della valutazione. Indemo detiene una licenza MiFID II rilasciata da Latvijas Banka, l'autorità di vigilanza finanziaria lettone, che impone alla piattaforma stessa regole di condotta, soglie di adeguatezza patrimoniale e requisiti di segregazione del denaro dei clienti. La licenza non crea uno schema di indennizzo per le insolvenze dei mutuatari o i cali di valore degli immobili - il tuo capitale resta a rischio se un mutuatario spagnolo smette di pagare o l'immobile sottostante perde valore. Ciò che innalza il punteggio rispetto alle piattaforme di fascia media è l'assetto di custodia Nasdaq CSD: i contratti di cessione ipotecaria sono detenuti in un depositario centrale di titoli, legalmente separati dagli asset propri di Indemo. Se la piattaforma fallisce, le tue note non entrano nella massa fallimentare. Questa struttura rispecchia il modo in cui le azioni sono detenute presso un intermediario - tu possiedi l'asset, l'intermediario si limita ad amministrarlo. Il 70% riflette una solida tutela strutturale contro il rischio piattaforma, senza alcuna copertura per il rischio di credito o immobiliare sottostante.
Peso: 20% della valutazione. Indemo è stata lanciata nel 2022 e ha completato 13 operazioni ipotecarie a gennaio 2026, offrendo un rendimento medio aritmetico del 23% su queste transazioni. I risultati delle singole operazioni sono andati da perdite di capitale, quando le vendite di immobili sono state inferiori alle attese, a guadagni superiori al 30% su risoluzioni rapide. La dashboard pubblica della piattaforma mostra ogni operazione chiusa con prezzo di ingresso, ricavato di uscita e periodo di detenzione. Il punteggio del 65% riflette uno storico pulito senza fallimenti causati dalla piattaforma - ogni operazione chiusa ha pagato gli investitori - ma il campione è ridotto e l'arco temporale breve. Uno storico di quattro anni non può dirci come si comporterebbe il modello attraverso un intero ciclo immobiliare spagnolo o una recessione europea. Per confronto, InRento ha sei anni e zero perdite di capitale su centinaia di prestiti; Indemo ha quattro anni e 13 operazioni. Il modello funziona, ma non è ancora testato sotto stress.
Peso: 20% della valutazione. Indemo pubblicizza rendimenti attesi del 21-22% sulle nuove operazioni, e lo storico delle operazioni completate della piattaforma mostra una media aritmetica del 23% - il che significa che i rendimenti realizzati superano leggermente i dati dichiarati. Questo è raro nel prestito P2P, dove la maggior parte delle piattaforme offre risultati inferiori di 2-5 punti percentuali rispetto ai tassi pubblicizzati una volta considerate commissioni, ritardi e insolvenze. Il divario qui gioca a favore dell'investitore perché Indemo valuta le operazioni in modo prudente: la piattaforma acquista i mutui con forti sconti, modella una gamma di scenari di recupero, poi struttura la nota in modo da offrire il rendimento dichiarato anche nello scenario base. Quando un immobile si vende sopra lo scenario base o un mutuatario ripaga più velocemente del previsto, l'eccedenza va agli investitori. Il punteggio del 75% - anziché 85 o 90 - riflette due punti: primo, il campione di 13 operazioni è troppo ridotto per dichiarare vittoria; secondo, la varianza è ampia, il che significa che alcune operazioni hanno perso capitale anche se la media è risultata alta. Un investitore che acquista una singola nota affronta un reale rischio di ribasso.
Peso: 15% della valutazione. Indemo è di proprietà di una holding lettone senza apparente concentrazione di parti correlate nel portafoglio ipotecario - la piattaforma reperisce le operazioni da banche, servicer e case d'asta spagnole, non da entità controllate dai proprietari. La struttura societaria è semplice: un'unica entità operativa autorizzata da Latvijas Banka, con Nasdaq CSD che gestisce la custodia. La trasparenza è sopra la media del settore: la piattaforma pubblica una dashboard pubblica che mostra ogni operazione attiva e completata, incluso prezzo di acquisto, rapporto loan-to-value, durata prevista e ricavato effettivo di uscita. Ciò che mantiene il punteggio sotto il 75% è la limitata trasparenza finanziaria - Indemo non pubblica sul proprio sito bilanci certificati, e il registro delle imprese lettone mostra solo cifre riepilogative. La piattaforma è operativamente trasparente ma finanziariamente opaca rispetto a Mintos, che deposita report annuali dettagliati. Il 68% riflette un assetto proprietario pulito con margine per una trasparenza più approfondita.
Peso: 15% della valutazione. Indemo non offre alcun mercato secondario. Quando investi in una nota ipotecaria, il tuo capitale resta bloccato fino alla chiusura dell'operazione - o il mutuatario ripaga, o l'immobile viene venduto, o la piattaforma svaluta il prestito. Le durate previste vanno da sei a 24 mesi, e i periodi di detenzione effettivi talvolta si allungano se la vendita di un immobile richiede tempo. Questa struttura è intrinseca all'investimento in mutui in sofferenza: l'asset è illiquido per natura, e costruire un mercato secondario per un portafoglio di 13 operazioni non sarebbe economicamente sostenibile. Il punteggio del 55% riflette un'illiquidità onesta senza false promesse. Alcuni concorrenti dichiarano un "prelievo in qualsiasi momento" ma lo sospendono quando la liquidità scarseggia; Indemo ti dice fin dall'inizio che il tuo denaro resta bloccato fino al pagamento dell'operazione. Il punteggio sarebbe più basso se la piattaforma bloccasse il capitale per cinque anni; l'intervallo di 6-24 mesi lo mantiene nella media. Indemo non è il posto per denaro di cui potresti avere bisogno prima che la nota giunga a scadenza.
Iscriviti con l'email, completa la procedura KYC (passaporto o carta d'identità, prova di residenza) e collega un conto bancario SEPA. La verifica richiede da uno a tre giorni lavorativi. Nessun deposito minimo - trasferisci i fondi quando sei pronto a investire.
Trasferisci EUR dalla tua banca usando il riferimento SEPA fornito dalla piattaforma. I fondi arrivano in uno-due giorni lavorativi e restano in un conto segregato per il denaro dei clienti presso una banca UE autorizzata finché non li destini alle operazioni.
Nuove operazioni ipotecarie appaiono in modo sporadico - a volte una al mese, a volte tre. Puoi selezionare manualmente le operazioni in base a rapporto loan-to-value, durata prevista e rendimento, oppure impostare filtri di auto-investimento per allocare automaticamente i fondi. Minimo 10 EUR per nota.
Il tuo capitale resta bloccato nella nota finché il mutuatario spagnolo non ripaga o l'immobile sottostante non viene venduto. La piattaforma pubblica aggiornamenti sullo stato di avanzamento di ogni operazione - atti giudiziari, perizie immobiliari, trattative con gli acquirenti. I periodi di detenzione vanno da sei mesi a oltre due anni.
Quando l'operazione si chiude, capitale e interessi arrivano nel tuo wallet Indemo in un unico pagamento. Puoi prelevare verso la tua banca o reinvestire in nuove operazioni. L'importo del pagamento riflette il recupero effettivo al netto delle commissioni della piattaforma - a volte sopra il rendimento atteso, a volte sotto.
Indemo è adatta a: capitale satellite che puoi bloccare da 6 a 24 mesi, investitori a proprio agio con pagamenti irregolari invece di un reddito mensile, portafogli che cercano esposizione alla ripresa immobiliare spagnola senza acquistare immobili fisici, dimensioni di allocazione dal 5 al 10% all'interno di un portafoglio P2P più ampio.
Indemo non è adatta a: i tuoi primi 1.000 EUR nel P2P (inizia con piattaforme a pagamento mensile come Maclear o InRento), denaro di cui potresti avere bisogno prima che la nota giunga a scadenza, investitori che richiedono un flusso di cassa mensile prevedibile, allocazione principale in un portafoglio pensionistico o orientato al reddito.
| Piattaforma | Valutazione | Rendimento | Licenza | Pagamento | Dal |
|---|---|---|---|---|---|
| Indemo | B+ | 21-22% | MiFID II (LV) | Irregolare | 2022 |
| InRento | A | ~11,8% | ECSP (LT) | Mensile | 2020 |
| Crowdpear | B | 10,6-14% | ECSP (LT) | Irregolare | 2021 |
Indemo offre rendimenti più alti rispetto alle altre piattaforme immobiliari della lista verde, ma comporta pagamenti irregolari e uno storico giovane. InRento paga mensilmente, detiene una licenza ECSP e ha sei anni con zero perdite di capitale, ma rende la metà del 23% medio di Indemo. Crowdpear è più vicina per rendimento e struttura - entrambe finanziano operazioni immobiliari con pagamenti irregolari - ma Crowdpear si concentra su prestiti di sviluppo baltici mentre Indemo acquista mutui spagnoli in sofferenza. I modelli sono complementari: un investitore che cerca esposizione immobiliare potrebbe detenere InRento per il reddito mensile e la stabilità del nucleo, per poi aggiungere il 5% ciascuna in Indemo e Crowdpear per posizioni satellite a rendimento più alto.
Indemo detiene una licenza MiFID II rilasciata dal regolatore lettone Latvijas Banka, che impone alla piattaforma stessa regole di condotta e requisiti di adeguatezza patrimoniale. La licenza non crea uno schema di indennizzo per le insolvenze dei mutuatari o i cali di valore degli immobili - il tuo capitale resta a rischio se un mutuatario spagnolo smette di pagare o l'immobile sottostante perde valore.
Indemo utilizza Nasdaq CSD (Central Securities Depository) per custodire i contratti di cessione ipotecaria in un deposito segregato. Ciò significa che le note sono legalmente separate dagli asset propri di Indemo - se la piattaforma fallisce, le tue cessioni ipotecarie restano tue. La custodia non ti assicura contro l'insolvenza del mutuatario o la perdita di valore dell'immobile; protegge solo dal fallimento della piattaforma.
Indemo acquista mutui spagnoli deteriorati o in sofferenza con forti sconti - spesso dal 30 al 50% sotto il saldo del prestito - e li struttura come note a breve termine. Quando il mutuatario ripaga o l'immobile viene venduto, lo spread tra prezzo di acquisto e importo recuperato genera il rendimento. Il dato del 23% è la media aritmetica di 13 operazioni completate; i risultati delle singole operazioni sono andati da perdite a guadagni superiori al 30%, e le operazioni future potrebbero non replicare le medie passate.
Pagamenti irregolari significa che ricevi capitale e interessi in blocchi non regolari quando ogni mutuo si risolve - non un interesse mensile come in un prestito al consumo. Un'operazione può chiudersi in sei mesi o protrarsi fino a 24 mesi, e l'intero rendimento arriva in un'unica soluzione. Questa struttura si adatta a capitale satellite che non ti serve per un reddito regolare. La maggior parte degli investitori destina dal 5 al 10% del proprio capitale P2P a Indemo, mantenendo il grosso in piattaforme a pagamento mensile come Mintos o Maclear.
Indemo si trova nella lista verde con una valutazione B+, il che significa che supera i nostri controlli di base su posizione regolamentare e storico dei risultati. Tuttavia il modello è giovane - lanciato nel 2022 - e i meccanismi differiscono nettamente dal prestito P2P standard. Un principiante che costruisce il suo primo portafoglio da 1.000 EUR dovrebbe iniziare con piattaforme a reddito mensile come InRento o Maclear, per poi aggiungere dal 5 al 10% in Indemo una volta compreso come funzionano le note ipotecarie scontate e se riesce a tollerare flussi di cassa irregolari.
Indemo offre l'auto-investimento, che alloca automaticamente i tuoi fondi sulle nuove operazioni ipotecarie man mano che appaiono sulla piattaforma. L'investimento minimo per nota è di 10 EUR, e puoi impostare filtri per rapporto loan-to-value, durata prevista e fascia di rendimento. Poiché le operazioni arrivano in modo sporadico - a volte una al mese, a volte tre - l'auto-investimento aiuta a mantenere l'esposizione senza dover controllare il sito ogni giorno.
Housers e October finanziano nuovi sviluppi immobiliari o prestiti alle imprese; Indemo acquista mutui in sofferenza già esistenti con uno sconto. I profili di rischio differiscono: le piattaforme di sviluppo affrontano il rischio di costruzione e di vendita, mentre Indemo affronta il rischio di recupero e di valore dell'immobile. Il rendimento medio del 23% di Indemo su 13 operazioni supera il tipico 8-12% del crowdfunding di sviluppo, ma il campione è ridotto e il modello meno testato sotto stress. Per diversificare, un investitore potrebbe detenere sia una piattaforma di sviluppo sia Indemo nella parte satellite del proprio portafoglio.
Indemo ottiene una valutazione B+ e un posto nella lista verde perché detiene una licenza MiFID II, utilizza la custodia Nasdaq CSD per separare le tue note dal rischio piattaforma, e ha offerto un rendimento medio del 23% su 13 operazioni ipotecarie spagnole completate dal 2022. La struttura regolamentare la colloca al di sopra delle piattaforme immobiliari non regolamentate, e lo storico dei risultati dimostra che il modello dei mutui in sofferenza può funzionare nella pratica.
La valutazione si ferma a B+ anziché A perché lo storico è giovane - quattro anni contro i sei di InRento o gli undici di Mintos - e la struttura di pagamento è irregolare, il che significa che ricevi capitale e interessi in blocchi non regolari quando ogni operazione si chiude anziché su base mensile. Uno storico di quattro anni non può dirci come si comporterebbe il modello attraverso una flessione del mercato immobiliare spagnolo o una recessione europea, e l'ampia varianza nei risultati delle singole operazioni - alcune hanno perso capitale, altre hanno superato il 30% - significa che un investitore su una singola nota affronta un reale rischio di ribasso.
Indemo è adatta a capitale satellite che puoi bloccare da 6 a 24 mesi e che non ti serve per un reddito mensile. La maggior parte degli investitori destina dal 5 al 10% del proprio capitale P2P qui, mantenendo il nucleo in piattaforme a pagamento mensile come Maclear o InRento. Se vuoi esposizione alla ripresa immobiliare spagnola senza acquistare immobili fisici e riesci a tollerare flussi di cassa irregolari, Indemo è una scommessa difendibile. Se hai bisogno di un reddito mensile prevedibile o stai costruendo il tuo primo portafoglio P2P da 1.000 EUR, inizia altrove e aggiungi Indemo una volta compreso come funzionano le note ipotecarie scontate.
I pagamenti irregolari di Indemo si adattano a capitale satellite. Per la tua allocazione principale, valuta Maclear (valutazione A+, bonus di 30 EUR) o InRento (valutazione A, rendita mensile) - entrambe pagano in modo prevedibile e hanno storici più lunghi. Una volta compresi i meccanismi del P2P, aggiungi dal 5 al 10% in Indemo per un'esposizione immobiliare a rendimento più alto.
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